Une SELARL dentiste pour optimiser la fiscalité d’une SCI ?

Une SELARL de dentiste ou SELURL peut-elle permettre un achat optimisé de mes murs professionnels ?

Oui, une SELARL dentiste (Société d’Exercice Libéral à Responsabilité Limitée) ou une SELURL dentiste (Société d’Exercice Libéral Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) peut permettre un achat optimisé de vos murs professionnels. Passons en revue les différentes implications et choix fiscaux.

Optimisation de l’achat des murs professionnels via une SELARL ou SELURL

1. Séparation des activités : En utilisant une SELARL ou SELURL pour exercer votre activité professionnelle et une SCI (Société Civile Immobilière) pour détenir les murs, vous séparez les risques professionnels des actifs immobiliers.
2. Leasing immobilier : La SELARL/SELURL peut louer les murs à la SCI, ce qui permet de faire passer les loyers comme charges déductibles pour la société d’exercice, réduisant ainsi son résultat imposable.
3. Financement : La SCI peut emprunter pour acheter les murs, et les intérêts d’emprunt seront déductibles des revenus locatifs.

Conséquences de choisir une SCI à l’IS ou à l’IR

SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu)

• Fiscalité des revenus fonciers : Les loyers perçus par la SCI sont imposés au titre des revenus fonciers chez les associés. Cela peut entraîner une imposition élevée si les associés sont dans une tranche marginale d’imposition élevée.
• Déductibilité limitée : Les intérêts d’emprunt sont déductibles, mais les charges déductibles sont plus limitées qu’à l’IS.
• Plus-value : En cas de vente des murs, la plus-value est calculée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec un abattement pour durée de détention.

SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)

• Fiscalité des revenus locatifs : Les loyers perçus sont imposés à l’IS (15% jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25%). Les charges, y compris amortissements, sont déductibles, ce qui peut réduire considérablement le résultat imposable.
• Amortissement : La SCI à l’IS peut amortir les murs, ce qui constitue une charge déductible importante, réduisant l’impôt sur les sociétés.
• Plus-value : En cas de vente des murs, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values professionnelles, sans abattement pour durée de détention.

Chiffrer l’impact d’une option IS ou IR pour votre SCI

Pour chiffrer l’impact concret de l’option IS ou IR pour votre SCI, vous devez :

1. Calculer les revenus locatifs : Estimez les loyers annuels que la SELARL paiera à la SCI.
2. Déterminer les charges : Listez toutes les charges déductibles, y compris les intérêts d’emprunt et les frais d’entretien.
3. Estimer l’amortissement : Pour une SCI à l’IS, estimez la durée d’amortissement des murs et calculez l’amortissement annuel.
4. Simuler l’imposition : Calculez l’imposition sous chaque régime (IR et IS) en tenant compte des taux d’imposition et des déductions possibles.
5. Analyser la plus-value potentielle : Envisagez l’impact fiscal d’une revente future des murs sous chaque régime.

Un spécialiste comme D6D peut vous aider à réaliser ces calculs précis.

Alternatives à la SCI

1. SARL de famille : Cette structure permet de bénéficier de l’IR tout en ayant une structure de société. Les associés doivent être membres de la même famille.
2. Location en nom propre : Vous pouvez détenir les murs en nom propre et les louer à la SELARL, mais cela peut entraîner une fiscalité personnelle plus lourde.
3. SAS immobilière : Utiliser une SAS pour détenir les murs peut offrir plus de flexibilité, notamment en matière de transmission et de gestion.

Pourquoi exercer en SEL permet-il d’optimiser l’achat des murs du cabinet et ses conséquences fiscales ?

1. Déductibilité des loyers : Les loyers payés par la SELARL à la SCI sont des charges déductibles, réduisant ainsi le bénéfice imposable de la SELARL.
2. Protection du patrimoine : En séparant l’activité professionnelle (dans la SELARL) des actifs immobiliers (dans la SCI), vous protégez vos actifs personnels et immobiliers des risques liés à l’exercice de votre profession.
3. Optimisation fiscale : En structurant correctement les relations financières entre la SELARL et la SCI, vous pouvez maximiser les déductions fiscales et minimiser l’imposition globale.
4. Transmission facilitée : La structure en SCI permet une transmission progressive des parts à vos héritiers, avec des optimisations fiscales en matière de droits de succession.

En conclusion, choisir la bonne structure juridique et fiscale pour l’achat des murs de votre cabinet dépend de vos objectifs financiers, de votre situation personnelle et de vos perspectives à long terme. N’hésitez pas à nous consulter pour définir la stratégie la plus adaptée à votre cas.